תוספות בניה מעניקות לכם את ההזדמנות להוסיף עוד מקום לבית שאתם כבר אוהבים, וכך להימנע ממעבר דירה מיותר. הן מציעות פתרון מעולה להמון צרכים, אבל לפני שיוצאים לדרך, כדאי לקחת בחשבון כמה דברים חשובים.
אם אתם נוהגים לבלות בבית שלכם יותר מבכל מקום אחר, יכול להיות שיגיע הרגע בו תשתעשעו ברעיון של הרחבת החלל, ולו רק כדי להפיק ממנו את המרב. לעיתים הגדלת הבית היא הכרחית מכורח הנסיבות כמו למשל כאשר המשפחה מתרחבת וזקוקים לחדר נוסף, ילדים שגדלו וזקוקים ליותר פרטיות, רצון ליצור מרחב משפחתי גדול יותר, צורך במשרד, חלום על סוויטת הורים משודרגת ועוד. לא משנה מה הסיבה שגרמה לכם להתחיל לחשוב על תוספות בניה, לפני שאתם צוללים עד לעומק החלום, עליכם לצלול עד לעובי הקורה ולהבין את המשמעות של תוספת בנייה מכל הבחינות: תקציבית, לוגיסטית, חוקית ועוד.
קחו בחשבון שכדי שהתוספת תהפוך להחלטה משתלמת כלכלית, עליכם לבדוק שהערך המוסף יהיה גדול יותר מעלות הפרויקט. זה אולי יהיה קשה מעט להאריך מבעוד מועד, אבל תמיד אפשר למצוא נכסים דומים שנמכרו בסביבת המגורים שלכם כדי להבין בערך באילו סכומים מדובר על מנת להתאים את התכניות שלכם.
מהי תוספת בניה?
תוספת בניה היא הוספת שטח למבנה קיים, בין אם מדובר בבית קרקע, דירה, משרד או כל נכס אחר. כדי להחליט אם אתם זקוקים לתוספת בניה, עליכם קודם כל להבין מהן האפשרויות שעומדות לרשותכם. יש סוגים שונים של תוספות בניה ביניהם: הוספה או סגירה של מרפסת, ממ"ד, תוספת בניה על הגג, פרגולה, סגירת חורף וכיוצא בכך.
חשוב להבין שלא על כל תוספת בניה תוכלו לקבל היתר, ברוב המקרים תקבלו היתר לתוספות בניה בעיקר כאשר מתקיימים התנאים הבאים:
- זכויות בניה שלא נוצלו – במידה ולא כל זכויות הבניה נוצלו לפי ההיתר שנתקבל בעת הבניה, כן ניתן יהיה לבקש לנצל את הזכויות שנותרו ולהרחיב את הבית בהתאם.
- עדכוני תב"ע – בעת עדכוני תב"ע זוכים לא פעם לזכויות בנייה נוספות שאפשר לנצל.
- ממ"ד – החל משנת 1991 החוק מחייב להוסיף ממ"ד בכל תוספות בניה או בניה חדשה, יש להמציא לכך את האישורים המתאימים ולעמוד בתנאים נדרשים.
- שטחי שירות – שטחי שירות כמו מרתפים, חניה, חדר כביסה, מחסן, חדר מכונות או חדר אשפה וכדומה.
קודם כל, בדיקת היתכנות
לפני שאתם מתחילים עליכם לבדוק אם יש בכלל אופציה לקבל היתר עבור תוספת בניה. היתר בניה מבקשים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. בהתאם להיקף הבנייה הפוטנציאלי שמפורט בתב"ע של הרשות המקומית ועל ידי יצירת קשר עם אגף ההנדסה של הרשות המקומית.
עליכם לקחת בחשבון שאינכם יכולים להתחיל לבנות סתם כך, כל תוספת בנייה מחויבת בהיתר בנייה. במידה ובדקתם את הנושא לעומק ונראה כי עומדת לזכותכם האפשרות, יהיה עליכם לפנות לאדריכל או מהנדס שישרטטו תכנית עבור תוספת הבניה. ברוב המקרים האדריכל או המהנדס הם גם אלו שיפנו עבורכם לוועדה המקומית כדי להוציא היתר. אל התכניות יש לצרף אישורים כנדרש הכוללים את הבקשה לקבלת היתר, פירוט על הבניה וחומרי הגלם, מדידות, חישובים שונים והוכחת בעלות על המבנה עצמו.
השלב הבא – למצוא קבלן
לאחר שיש לכם תכניות והגשתם את הבקשה להוצאת היתר בניה, אתם יכולים להתפנות ולחפש קבלן שיבצע את התוספת בפועל. מומלץ מאוד שלא להתפשר על המקצועיות של הקבלן ועל קבלת חוות דעת מלקוחות קודמים. כדאי מאוד גם לגשת לראות פרויקטים קודמים שלו ולבחון את הגימורים ואת איכות העבודה. דבר נוסף שעליכם לקחת בחשבון הוא שיטת העבודה ועליכם לבדוק איזה סוג של תוספת תרצו ומהי שיטת הבניה המועדפת עליכם, בין אם מדובר בשיטת הבניה הקונבנציונלית ובין אם בשיטת הבניה הקלה.
תוספות בנייה בבניין משותף
לכל הדיירים אשר גרים בבית המשותף יש את הזכות לשפץ את הדירות שלהם, כל עוד הדבר אינו פוגע ברכוש המשותף. כלומר החוק מגביל את האפשרות לשפץ את הדירה או להוסיף תוספות בניה במידה והשינויים ישפיעו על יתר הדיירים, על חזות הבניין או על ייעודו. כל תוספת בניה אשר פוגעת בחזות, במראה או בשלד המבנה, ברכוש משותף, צנרת או ציוד המשרתים דירות אחרות, משנה את שטחה של הדירה (למעט מרפסת שנסגרה כדין) או את מספר יחידות הדיור, תדרוש את הסכמתם של 75% מהדיירים.
תוספת בניה על הגג
במידה ואתם מתגוררים בבניין משותף עם גג, יש אפשרות של הוספת תוספת בניה על הגג. תוספת כזאת תהיה אפשרית באחד משני המקרים הבאים: כאשר ישנה תכנית בניין עיר מעודכנת שמאפשרת תוספת בנייה שכזו, כאשר הדייר שגר על הגג הוא גם הבעלים החוקיים שלו.
במקרה והדייר אינו הבעלים של הגג עליו לרכוש אותו, כדי לעשות זאת עליו להשיג הסכמה של 75% מדיירי הבניין. כדי לתת היתר בנייה לתוספת בניה על הגג יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שם יקחו בחשבון פרמטרים כגון גודל, משקל והיקף הבניה לצד השפעתה על המבנה. במידה והתוספת הספציפית אינה עומדת בקריטריונים הנדרשים מבחינה הנדסית, היא לא תאושר, גם אם מבחינה עקרונית יש אישור לבניה בכללי.
תוספת מרפסת
תוספת מרפסת לדירה זו דרך נהדרת לשדרג את הדירה ולהעלות את ערכו של הנכס. המרפסת נחשבת כחלל נוסף לדירה וכתוצאה מכך גם ערכה של הדירה יעלה במקביל. ישנן רשויות אשר לא מאשרות הוספת מרפסת בודדת לבניין ולא פעם כדי לעשות זאת תידרש הסכמה של 75% אחוז מהדיירים. ברוב המקרים יתקבל אישור למרפסת שגודלה כ- 10% משטח הדירה ועד 14 מ"ר רבוע, אולם אם יש זכויות בניה שלא נוצלו בהיתר הבניה המקורי, יכול להיות שיתקבל היתר עבור מרפסת גדולה יותר.
חלק מהרשויות גם יגבו היטל השבחה בעבור התוספת. כדי להוציא לפועל יש לפנות לאדריכל או למהנדס, כמובן לאחר קבלת ההסכמה מהדיירים, והם גם יציגו לפניכם את האפשרויות שעומדות לרשותכם. ישנם סוגים שונים של מרפסות כמו למשל מרפסת בטון או מרפסת פלדה, טכניקות הבניה שונות זו מזו במקרים אלו, וגם העלויות ישתנו בהתאם לשיטה הנבחרת.
תוספת ממ"ד
על פי החוק בעלי דירות יכולים להוסיף ממ"ד לכל דירה או בית, במידה והוא בגודל תקני שלא עולה על 13 מ"ר. ממ"ד הוא מרחב מוגן דירתי אשר מגן על בני הבית מפני התקפה כימית או קונבנציונלית. מכיוון שהממ"ד חשוב ובכוחו לספק הגנה, רשויות רבות מעודדות בעלי בתים להוסיף ממ"ד ומקלות מאוד בפן הבירוקרטי. ממ"ד הוא חדר נוסף לכל עניין ודבר והוא יכול להעלות את ערך הדירה במידה רבה, מעבר לעובדה שהוא מספק שקט נפשי וביטחון. את הממ"ד יש לתכנן בהתאם להנחיות של פיקוד העורף ולבקש עבורו את כל ההיתרים המתאימים.
מילים אחרונות לסיום
תוספות בניה מציעות המון יתרונות ולכן רבים בוחרים באפשרות זו כדי להרחיב את ביתם. לא משנה איזו תוספת תבחרו להוסיף לבית או לדירה, כדאי להיעזר באנשי המקצוע המובילים בתחום, על מנת לקבל את התוצאה המיטבית, מכל בחינה.
